LEY DE PROMESA DE ENAJENACION DE INMUEBLES A PLAZOS

La promesa de enajenación de inmuebles a plazos, es un contrato por el cual una de las partes se obliga a transferir el dominio y la otra a adquirirlo por prestaciones pagaderas en cuotas sucesivas o periódicas. (*)

Sólo será válido si se otorga en instrumento público o privado.

Tratándose de documento privado, se extenderá en triple ejemplar, uno para cada parte y otro destinado al Registro. Se autenticará el otorgamiento por acta o certificación notarial que se extenderá a continuación de cada documento. Si alguno de los contratantes no supiera o no pudiera firmar, se hará constar esa circunstancia (inciso 1º del artículo 1585 del Código Civil). En todos los casos, el escribano se asegurará de la identidad de las partes y dará fe del otorgamiento (artículo 65, inciso 8º del decreto-ley de 31 de Diciembre de 1878). El instrumento, con los requisitos indicados, producirá los efectos establecidos en los artículos 1581 y 1586 del Código Civil. (*)

El instrumento deberá contener esencialmente: A) Nombre, apellido o apellidos, domicilio, nacionalidad, estado, edad y profesión de los contratantes. B) Lugar y fecha del otorgamiento. C) La ubicación y descripción del bien, individualizado con referencias precisas a plano aprobado por la autoridad competente e inscripto en la Dirección de Topografía o Concejo Departamental correspondiente, número de padrón, linderos o predios linderos y superficie. D) La prestación a que se obliga el adquirente, con especificación del número e importe de cada una de las cuotas, fecha de vencimiento y lugar donde debe verificarse la paga. E) La cantidad inicial como anticipo del precio o arras (artículo 1665 del Código Civil). F) El tipo de descuento a que tendrá derecho el comprador por los anticipos o cancelación total antes del plazo fijado, el que no podrá ser menor que el indicado en el artículo 36. G) Si el bien tiene o no mejoras y los derechos que correspondan a las partes sobre las que se ejecuten durante el contrato, para el caso de resolución. H) La cláusula penal o estimación de los perjuicios para el caso de incumplimiento. I) La declaración jurada de no tener ningún gravamen en o contra del bien, ni ocupante a ningún título, embargo ni interdicción contra el enajenante, o, en cualquier caso afirmativo, la expresa aceptación por el adquirente o la constancia del acuerdo con el acreedor sobre la forma de oportuna liberación. J) La forma en que se documentará el pago de las cuotas y el lugar señalado para el otorgamiento de la traslación de dominio. K) El tipo de interés moratorio por las cuotas impagas, que no podrá exceder en más de un tercio al del descuento convencional o legal (artículo 36). L) A cargo de qué parte estará el pago de los impuestos que graven directamente el bien, el de las obras sanitarias, de higiene, vialidad o de ornato que impongan las autoridades nacionales o municipales, y el de los arrimos cuyo pago sea obligatorio después de firmada la promesa de enajenación. M) La referencia precisa al origen inmediato del bien, o sea el modo o título adquisitivo del enajenante. N) El funcionario o escribano que intervenga, dejará constancia de que las partes conocen las disposiciones de esta ley. (*)

Se declaran nulas, por contrarias al orden público, en los contratos que se otorguen después de promulgada la presente ley, las siguientes cláusulas (artículo 11 del Código Civil): A) La renuncia anticipada a los beneficios y plazos que acuerda esta ley. B) La que prohíba o imponga determinado destino al bien prometido en enajenación. C) La que prohíba transferir el compromiso sin consentimiento previo del enajenante. D) La que estipule un plazo mayor de treinta años para la cancelación de la prestación. E) La que descargue en el adquirente el pago de arrimos o cercos, pavimentos u otros gravámenes preexistentes al contrato. F) La que descargue total o parcialmente sobre el adquirente gastos o comisión de corretaje o remate. G) La prórroga anticipada de la competencia de los Jueces de Paz. H) La aceptación anticipada del título de propiedad del bien prometido en venta, siendo nula la estipulación en contrario. (*)

Créase una Sección en el Registro de Embargos e Interdicciones que se denominará "Registro Unico de Promesas de Enajenación de Inmuebles a Plazos", destinado a la inscripción de las promesas de enajenación de inmuebles a plazos o transmisión de esas promesas a cualquier título o modo y anotación de las cancelaciones o modificaciones de los contratos inscriptos. (*)

La inscripción contendrá necesariamente: nombre, apellidos, nacionalidad, estado y domicilio de las partes. Ubicación del bien, padrón, linderos y superficie. Prestación y forma de pago. Si del instrumento de promesa resultare que el bien tiene gravamen, los datos relativos. La constancia del archivo ordinal del triplicado. Fecha y hora de la inscripción y firma del registrador. (*)

Cobrará por cada inscripción, los derechos de acuerdo con la siguiente escala: Cuando la prestación exceda de $ 1.000.00 a $ 3.000.00 inclusive $ 2.00. Cuando la prestación exceda de $ 3.000.00 en adelante sin limitación, $ 2.25 más $ 0.30 por cada $ 500.00 del excedente. Para el cómputo del inciso anterior las fracciones menores de $ 500.00 inclusive se tendrán por medio millar y las mayores por millar entero. (*)

Por las anotaciones marginales de mandato judicial o en virtud de actos o contratos en los que se renuncie, transfiera, modifique o cancele una promesa inscripta se abonará un derecho uniforme de $ 2.00. Si por sucesivas transferencias fuese necesario reinscribir el contrato, se abonarán nuevos derechos. (*)

En todos los casos de inscripción se abonará $ 1.00 para sellado. (*)

Por los certificados que expida el Registro se abonará $ 0.25 por cada apellido distinto y cada año de búsqueda, más un peso por derecho de firma, excepción hecha de los que se expidan de acuerdo a leyes especiales de gratuidad. (*)

La nota de la inscripción se pondrá en cada original o en la copia del instrumento público que corresponda al adquirente. Los derechos de inscripción y sellado, serán satisfechos por el enajenante. (*)

No podrá inscribirse en el Registro el instrumento que no hubiere sido autorizado de acuerdo con el artículo 3º o al que le falte alguna de las enunciaciones requeridas por el artículo 4º. (*)

Las inscripciones o anotaciones se harán dentro de las veinticuatro horas de presentado el instrumento al Registro. (*)

La promesa de enajenación de inmuebles a plazos, desde la inscripción en el Registro, confiere al adquirente, derecho real respecto de cualquier enajenación o gravamen posterior, y, cuando se haya pagado o se pague toda la prestación y se hayan cumplido las obligaciones estipuladas, le acuerda acción para exigir la transferencia y entrega del bien que constituye el objeto de la prestación. La fecha será la de la inscripción. La existencia de embargos posteriores en fecha al nacimiento del derecho real a que se refiere este artículo, no obstará a la enajenación definitiva del imnueble de que se trate, debiendo el escribano autorizante hacer expresa mención de esa circunstancia o de la renuncia del adquirente a la obtención del certificado del Registro General de Inhibiciones en la propia escritura o mediante certificación al pie de la copia correspondiente. (*)

También podrá el promitente adquirente exigir la traslación de dominio a que se refiere el artículo anterior cuando haya pagado como mínimo el 50 % del precio o verificado construcciones o mejoras que, estimadas a los efectos del impuesto inmobiliario o por la Dirección de Avaluaciones cuando no estén sujetas a impuestos, representen un valor equivalente al 40 %, pero en ambos casos deberá garantir, en el mismo acto jurídico, el saldo con primera hipoteca contra el mismo bien, reproduciendo en la escritura respectiva las estipulaciones y enunciaciones pertinentes del contrato originario de promesa. (*)

En la enajenación o traslación a terceros del bien prometido en enajenación se entenderá implícitamente comprendida la transferencia de los derechos y obligaciones establecidos en la promesa. Los créditos hipotecarios constituidos con posterioridad a la inscripción, vigente la promesa, acuerdan prioridad en los saldos impagos del precio en el momento en que se notifique al adquirente de la acción deducida. (*)

Las promesas no inscriptas, que consten por instrumento público o privado, sólo producirán acción personal y se regirán por los principios de derecho común (artículo 1664, última parte del inciso 1º del Código Civil).

Otorgada la traslación de dominio, se cancelará la inscripción.

El producto de los derechos que perciba el Registro, se verterá a Rentas Generales.

Podrá acordarse el pacto comisorio pero el plazo, computado desde el otorgamiento del contrato, no excederá de la cuarta parte del señalado para el pago del total de la prestación y caducará, automáticamente, cuando haya vencido el 25 % del precio estipulado (artículo 1737 del Código Civil). (*)

Cuando se hubiere acordado el pacto comisorio y proceda aplicarlo, de acuerdo con el artículo precedente, el enajenante podrá, previa interpelación judicial o por acta notarial, que sólo podrá practicarse después de los veinte días inmediatos a la mora (artículo 40 de esta ley, y el 1336 del Código Civil), en el domicilio indicado en el contrato, solicitar por escrito a la Dirección del Registro la cancelación de la inscripción. El registrador retendrá la solicitud por el término de cinco días a los efectos señalados por el artículo 1740 del Código Civil. Vencido ese plazo perentorio, si el adquirente no concurriera al Registro a presentar el recibo de consignación en la Dirección de Crédito Público de las cuotas vencidas y el interés convencional o legal, o no dedujere oposición, el registrador cancelará de oficio la inscripción, sin perjuicio de que el enajenante pueda seguir, por el saldo de la pena, la acción judicial pertinente. La oficina no percibirá derechos por las diligencias que efectúe y actuará en papel simple. Las costas y gastos de la primera interpelación, serán de cargo del enajenante. Si reincidiere, las pagará el adquirente. (*)

En el caso del artículo anterior, el promisario enajenante podrá preferir la vía administrativa o la judicial para la resolución e indemnización que corresponda.

Si no se hubiera establecido el pacto comisorio o hubiera perdido eficacia de acuerdo con el artículo 21, el enajenante sólo conservará acción para hacer efectivo, judicialmente, el cumplimiento del contrato o pedir la resolución con las sanciones que procedan (artículo 688 del Código Civil). El procedimiento en este caso y en el previsto en el inciso 3º del artículo 22, será sumario con arreglo a los artículos 1177 al 1183 del Código de Procedimiento Civil. (*)

No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, se podrá, por vía de reconvención, reclamar las mejoras útiles y necesarias, verificadas por el adquirente durante la vigencia del contrato. A falta de estipulación, las mejoras (artículo 1º, inciso G), se estimarán por peritos. El peritaje será de cargo del moroso. La sentencia decidirá conjuntamente sobre el valor y dominio de las mejoras. Si el enajenante no prefiere adquirirlas por el valor de tasación, se venderán en subasta el bien y las mejoras.

El juicio se seguirá ante el Juez que corresponda, de acuerdo con el domicilio fijado en el compromiso que se tendrá por real a todos los efectos.

Las omisiones o reticencias del enajenante en declarar su situación y la del bien, de acuerdo con el inciso I) del artículo 4º, darán derecho a pedir la resolución e indemnización estipulada, sin perjuicio de la acción penal que corresponda (artículo 382 del Código Penal).

En el caso de resolución del contrato por culpa del promisario adquirente para la desocupación o entrega del bien se aplicará lo dispuesto en el artículo 17 de la ley de 16 de Diciembre de 1927. Si la resolución es por culpa del enajenante, se acordarán los plazos máximos señalados en la citada ley.

Los efectos de la inscripción caducarán, de pleno derecho, a los treinta y cinco años de verificada, salvo que la parte promitente compradora a sus sucesores a cualquier título, solicite la reinscripción, antes o después de operada la caducidad, a cuyo efecto se declara aplicable lo dispuesto en los artículos 1 y 2 de la ley 3.003, de 24 de noviembre de 1905. (*)

Si el bien estuviere hipotecado, el enajenante deberá obtener previamente del acreedor, consentimiento para comprometerlo en enajenación y la obligación de concurrir a la cancelación total o parcial del gravamen, de acuerdo con el citado inciso I) del artículo 4º. Los derechos del acreedor, en este caso, se regirán por lo establecido en el inciso 2º del artículo 17. El consentimiento se hará constar por nota autenticada por escribano público, a continuación de la copia inscripta del crédito hipotecario.

En caso de resistencia, fallecimiento, ausencia, impedimento, concurso, quiebra o incapacidad de la parte del enajenante o en el previsto en el artículo 15, el Juez competente, previa citación o citación con emplazamiento en forma, otorgará, en representación del enajenante, la escritura de traslación de dominio. El enajenante será el tradente, el Juez su representante legal (artículo 770 del Código Civil). La escritura la autorizará, en todos los casos, el escribano que designe el adquirente. (*)

(*)

En la promesa se entiende implícita la condición resolutoria, si los títulos no fueran perfectos. No tendrá lugar esta disposición, cuando el adquirente acepte expresamente el título y siempre que se especifique en el documento el vicio o defecto de que adolece. (*)

El adquirente tendrá derecho de exigir del enajenante que facilite o ponga a disposición del escribano o abogado que designe, el título del bien a los efectos de lo dispuesto en el artículo precedente. Si la operación se verificara mediante el remate público, el martillero deberá hacer constar en los anuncios, el lugar donde se encuentran los títulos a los efectos de este artículo, so pena de una multa de cien pesos a beneficio de la Asistencia Pública Nacional.

El compromiso de enajenación a plazo es transferible por el endoso escrito a continuación, al margen o al dorso del instrumento inscripto, que deberá practicarse con los requisitos exigidos por el artículo 3º y con las enunciaciones de los incisos A) y B) del artículo 4º. De la transferencia se tomará razón al margen de la inscripción respectiva y el enajenante deberá comunicarla a la otra parte (artículos 1757 y siguientes del Código Civil). La misma anotación se hará cuando se rescinda el contrato por sentencia judicial o por acuerdo de las partes (artículo 3º, inciso 4º). (*)

El adquirente podrá, en cualquier momento, dentro del plazo acordado en el contrato, exigir que se otorgue la traslación del dominio, pagando el saldo deudor en la enajenación con el descuento racional compuesto al tipo de interés legal, o sea el 6 % anual o medio por ciento mensual sobre los servicios impagos no vencidos y liquidados, teniendo en cuenta el respectivo vencimiento de las cuotas, si el descuento establecido en el contrato no fuere mayor. El mismo descuento se aplicará por los anticipos extraordinarios que excedan de dos cuotas. (*)

El Poder Ejecutivo, por vía reglamentaria, deberá establecer la tabla de los descuentos y amortizaciones de acuerdo con el artículo precedente. (*)

Si por caso fortuito o fuerza mayor, el enajenante fuese privado del bien objeto de la promesa, se rescindirá el contrato debiendo el enajenante reintegrar el importe de las cuotas pagadas. En caso de privación parcial, el adquirente podrá optar entre la resolución o continuar el compromiso reduciendo proporcionalmente el precio (artículo 1710 del Código Civil).

Si el adquirente durante la vigencia del compromiso sustrajere, destruyere o alterare el estado del bien en términos de disminuir notoriamente su valor originario, el enajenante podrá pedir de inmediato la resolución con daños y perjuicios y la sanción penal que corresponda (artículo 395 del Código Penal). En este caso, el juicio se seguirá por el procedimiento señalado en el artículo 24.

Los contratos a que se refiere esta ley, no podrán rescindirse por falta de pago de la prestación, sino cuando el deudor cayere en mora en seis cuotas consecutivas, si fueran por períodos no mayores de un mes; dos cuotas si fueren los períodos de más de un mes, hasta un trimestre inclusive, y una cuota en los demás casos, previa interpelación, de acuerdo con lo que establece el artículo 22.

El adquirente podrá, en el acto de firmarse la escritura definitiva, exigir, a costa del enajenante, copia del plano de mensura o fraccionamiento. Los certificados de los Registros Públicos, hasta la fecha del fraccionamiento del inmueble o del remate, que sean necesarios para el perfeccionamiento del título, y que se glosarán al mismo, serán de cargo del enajenante.

Cuando se comprometan en enajenación, en remate o privadamente, y se expidan simples boletos provisorios, el adquirente podrá excepcionarse de pagar las cuotas mientras no se otorgue el compromiso en las condiciones establecidas en esta ley.

A los efectos de esta ley se considerará promesa de enajenación de inmuebles a plazos, todo contrato en que se estipulen los requisitos esenciales establecidos en el artículo 4°, cualquiera sea la forma en que se pretenda eludirlos.

En caso de que el compromiso conceda la ocupación del bien por el adquirente, le confiere implícitamente el derecho de gozar y hacer gozar del inmueble a terceros, salvo prohibición en contrario.

Si el adquirente no ejercitara dentro del perentorio término de ciento ochenta días, contados desde que cumplió sus obligaciones, la acción que le acuerda el artículo 31, el enajenante podrá compelerlo judicialmente a su cumplimiento siendo de exclusiva cuenta del adquirente los gastos y honorarios que se ocasionen.

En la estipulación de la sanción (artículo 4°, inciso H), las partes podrán acordar que lo pagado se compensará automáticamente con la pena o los perjuicios hasta la suma concurrente, no pudiendo ultrapasar el máximun establecido en el artículo siguiente.

La sanción punitiva máxima contra el adquirente se reglará hasta que sea exigible la cuarta parte en la prestación, por la pérdida de la cantidad inicial y la totalidad de cuotas vencidas. En los demás casos comprenderá, además de la pena establecida en el inciso precedente, el 50 % de las amortizaciones comprendidas en las cuotas vencidas subsiguientes (artículo 1366 del Código Civil). A los efectos de la liquidación, se tendrá en cuenta lo dispuesto en el artículo 36. (*)

El enajenante tendrá a su cargo, una vez otorgado el instrumento a que se refieren los artículos 3° y 4°, la obligación de registrar el contrato dentro del perentorio término de diez días, si fue otorgado en el Departamento de Montevideo, y veinte días en los demás casos. Este plazo se computará desde el otorgamiento. La falta de cumplimiento a esta disposición, dará derecho a la otra parte para reclamar, por la vía ordinaria, los perjuicios que le ocasionen. No obstante lo dispuesto en los incisos precedentes, el adquirente podrá en cualquier tiempo, inscribir el contrato. (*)

Los contratantes quedarán recíprocamente obligados a comprobar, cuando lo solicite la otra parte, el pago de los impuestos u obras a que se refiere el inciso L) del artículo 4°, y si por no satisfacerlos la parte obligada, lo hiciere la otra, podrá, si fuere el adquirente, compensar hasta la suma concurrente, con los intereses legales, con las cuotas inmediatas, y si fuere el enajenante, agregará el importe al de la cuota que coincida con el último plazo para el pago del impuesto, considerándose la cuota y el reintegro, una deuda indivisible.

Tratándose de parcelación o fraccionamiento de terrenos urbanos o suburbanos, destinados a la formación de nueva población o barrio, la aprobación municipal (artículo 4°, inciso C), se referirá también a las obras sanitarias, de higiene, saneamiento o de ornato que sean indispensables, de acuerdo con las reglamentaciones vigentes.

Esta ley es obligatoria para las operaciones comprendidas en la definición del artículo 1° siempre que la prestación deba ser cumplida en plazo total no menor de un año. No obstante regirá en lo pertinente, si las partes lo acuerdan de modo expreso, a pesar de que el precio pactado no se hubiere de pagar en cuotas y aun cuando el compromiso omitiere alguno de los requisitos del artículo 4°. (*)

Los compromisos de enajenación otorgados con anterioridad a la promulgación de esta ley, podrán inscribirse en el Registro, dentro del plazo máximo de seis meses, a contar desde la promulgación, previa ratificación en la forma establecida en el artículo 3º, si se trata de contratos otorgados por instrumento privado, y siempre que el adquirente se encuentre al día en el pago de las cuotas, y una vez inscriptos, producirá los efectos señalados en los artículos 4º, letra K), 15 al 17, 35 a 37 y 47 de esta ley. Si el enajenante se negara a ratificar, el adquirente podrá compelerlo judicialmente al reconocimiento (artículo 258 del Código de Procedimiento), sin perjuicio de lo que dispone el inciso 3° del artículo 48. El plazo fijado en el inciso 1°, podrá ser prorrogado por el Consejo Nacional de Administración.

Autorízase al Consejo Nacional de Administración para disponer de Rentas Generales, por una sola vez, hasta la cantidad de mil doscientos pesos, destinados a la instalación de la Sección del Registro de Embargos e Interdicciones que se crea por esta ley.

Comuníquese, etc.