¿Cómo es el desalojo por vencimiento del plazo del contrato de alquiler y cuánto demora?
Respondida por la IA de Legis el 14 de setiembre de 2026 · verificada contra el texto de las normas citadas
Si el destino del alquiler es casa-habitación (no industria ni comercio), al vencer el contrato el inquilino tiene derecho automático a un año más de prórroga, sin necesidad de ningún trámite. Recién vencido ese año el propietario puede pedir el desalojo. El desalojo se tramita judicialmente por la vía rápida del proceso monitorio, y la ley le da al inquilino un plazo de hasta un año para entregar la finca antes de que se pueda ejecutar el lanzamiento forzado. Si el inquilino no se opone, el trámite judicial en sí (antes de llegar a ese plazo de un año) es breve; si opone excepciones, se alarga porque hay que pasar por audiencia y sentencia.
El marco legal es el Decreto-Ley 14.219, Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.
Prórroga automática. El artículo 4 establece que, al vencimiento del plazo contractual, si las partes no celebran un nuevo contrato, el arrendatario tiene derecho a un año de prórroga, salvo que el destino sea industria o comercio. Esa prórroga opera automáticamente por el solo hecho de no entregarse el inmueble en la fecha convenida, sin que el inquilino tenga que pedir nada.
Pedido de desalojo. El artículo 5 dispone que, vencido ese plazo de prórroga, el arrendador puede solicitar en cualquier momento el desalojo de la finca con plazo de un año. Es decir, el desalojo que se decreta le concede al inquilino un año más para desocupar voluntariamente antes de que proceda el lanzamiento forzado.
Caso industria y comercio. El artículo 3 fija que estos contratos tienen un plazo mínimo de cinco años, y de dos años para casa-habitación y otros destinos. Vencidos esos plazos, el arrendador puede solicitar directamente el desalojo con plazo de un año, sin la prórroga automática de un año que sí beneficia a casa-habitación, porque el artículo 4 excluye expresamente a industria y comercio de ese beneficio.
Contratos ya vencidos a la fecha de la ley. El artículo 10, una disposición transitoria de 1974, preveía una prórroga hasta el 30 de junio de 1976 para los contratos con plazo ya vencido a esa fecha, y que vencido ese término el arrendador podía solicitar el desalojo también con plazo de un año. Es una norma histórica, pero confirma el mismo criterio de un año como plazo estándar de desalojo por vencimiento.
Trámite judicial y su duración. El Código General del Proceso, en el numeral 546.2 de su artículo 546, establece que los procesos de desalojo urbano tramitan por el proceso de estructura monitoria, artículos 354 a 360 del CGP. En ese procedimiento, el tribunal dicta la providencia inicial y cita de excepciones al demandado, quien dispone de diez días hábiles, extensibles en razón de la distancia, para oponer excepciones, debiendo presentarlas todas juntas con su prueba documental, conforme al artículo 355. Si el inquilino no opone excepciones, la resolución queda firme y se pasa directamente a la vía de apremio, es decir, a ejecutar el desalojo una vez cumplido el plazo legal de un año fijado en la sentencia. Si opone excepciones, se da traslado al actor por seis días según el artículo 356, se convoca a audiencia conforme al artículo 357, y recién ahí se dicta sentencia según el artículo 358, lo que alarga el trámite.
Sobre cuánto demora: la ley no fija una duración total del juicio. Lo que sí establece literalmente son esos plazos procesales, diez días para excepciones y seis días de traslado, y el plazo de un año que la ley concede al inquilino para desocupar una vez decretado el desalojo por vencimiento de contrato, según los artículos 3 y 5 del Decreto-Ley 14.219. La duración efectiva del litigio depende de si hay o no oposición y de si se apela, y ese dato no surge del articulado.
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