LEY DE ARRENDAMIENTOS RURALES

Todo productor rural tiene derecho a una radicación mínima en la tierra que ocupe y a condiciones de trabajo que le permitan desenvolver económicamente la explotación que realiza, obteniendo una razonable utilidad que sirva de estímulo a su actividad creadora. En caso de que el propietario conceda el uso o el goce de un predio rural, los plazos de permanencia de los productores en la tierra deben regularse de acuerdo con esa finalidad de protección al trabajo rural, sin desmedro del principio general de que la explotación de la tierra está subordinada al interés nacional de su conservación con fertilidad, y sin perjuicio -asimismo- de las medidas previstas por esta ley, tendientes a asegurar que los precios del arrendamiento y los porcentajes de la aparcería mantengan equitativa relación para ambas partes contratantes en función de la rentabilidad normal del predio.

Todo contrato por el que una de las partes se obliga a conceder a otra el uso y goce de un predio rural con destino a cualquier explotación agraria, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio en dinero o en frutos naturales o productos de la cosa, queda sujeto a las disposiciones de la presente ley. Los derechos y obligaciones conferidos por esta ley al arrendatario, se extienden al sub-arrendatario y/o aparcero. Serán nulos los contratos de sub-arrendamiento o subaparcería cuando el precio pactado sea superior al que deba pagar el arrendatario o aparcero. No obstante, tales contratos podrán celebrarse válidamente con un aumento de hasta el 10 % del precio del arriendo o aparcería, previa autorización que por razones fundadas podrá acordar el Juez competente. (*)

No se consideran comprendidos en esta ley los convenios sobre pastoreo de hasta un año de plazo, pero sí aquellos que se renueven o se prorroguen por plazos que en total excedan aquel límite, o cuando previa notificación al propietario y sin oposición documentada por su parte ante el Juez de Paz del domicilio del mismo el tenedor del predio lo retenga por un plazo mayor de un año. Sin la constancia de estos consentimientos del propietario, producido el vencimiento del contrato, el ocupante podrá ser desalojado como teniendo el inmueble a título precario (artículo 17, ley N° 8.153, de diciembre 16 de 1927). (*)

Desde la promulgación de la presente ley, todo contrato de arrendamiento, aparcería, sub-arrendamiento y sub-aparceria, debe ser extendido por escrito, so pena de nulidad. Además, deberá ser inscripto en el Registro General de Arrendamientos y Anticresis, de acuerdo con el régimen y con los efectos establecidos por la ley N° 10.793, de 25 de setiembre de 1946. Si se otorgare en instrumento privado, este deberá presentarse con duplicado, en papel simple, que quedará archivado en el Registro y, además, las firmas de las partes deberán ser certificadas por escribano. El escribano percibirá, por la certificación notarial, el 50 % de los honorarios que establezca el arancel en vigencia. Los honorarios, sellados y derechos de inscripción, serán satisfechos por el arrendador. Dentro de los treinta días de la inscripción del contrato, el Registro Central de Arrendamientos y Anticresis, enviará a la Oficina de Catastro del Departamento en que esté situado el predio, un formulario con los siguientes datos del contrato nombre de los contratantes, fecha, plazo, precio, área, ubicación del predio, padrón y destino establecido en el contrato.(*) Este documento quedará registrado en la Oficina de Catastro Departamental, a los efectos del artículo 7°.

Los contratos de sub-arrendamiento y de sub-aparcería no podrán ser inscriptos: A) Si en el contrato del que deriva su derecho el arrendatario o aparcero no existe constancia expresa de la autorización para el sub- arrendamiento o sub- aparcería, y B) Cuando el precio en dinero o el porcentaje convenido en los frutos de la cosa sean superiores a lo que según el contrato originario deba pagar el arrendatario o aparcero al arrendador, con excepción de la situación prevista en el artículo 2°, parte final. (*)

La presentación del contrato inscripto, o en su defecto, de la constancia de la inscripción que expedirá gratuitamente el Registro de Arrendamientos es requisito indispensable para las partes contratantes en toda gestión ante órganos públicos relacionados con su condición de tales. (*)

La inscripción estará a cargo de quien entrega la tenencia del predio y deberá efectuarse dentro de los cuarenta y cinco días de celebrado el contrato, incurriendo aquél -en caso de omisión- en una multa equivalente al 10 % (diez por ciento) de la renta anual por cada semestre o fracción que permanezca incumplida la obligación. Sin perjuicio de lo expresado, la otra parte contratante tendrá derecho a obtener por su parte dicha inscripción, que se aceptará provisoriamente por el Registro sin pago de derecho de inscripción y aún cuando se presente el documento suscrito en papel simple. El Registro comunicará de inmediato al Instituto Nacional de Colonización dicha inscripción provisoria a los efectos de la interposición de la acción respectiva. Las multas serán pagadas, juntamente con los derechos de inscripción tardía en las oficinas del Registro, el cual verterá trimestralmente su producto al Instituto Nacional de Colonización que será el beneficiario de las mismas y titular de la pertinente acción. (*)

Si el propietario de un predio arrendado lo enajenara sin antes haber inscripto el contrato de arrendamiento, el arrendatario que resultase perjudicado como consecuencia de lo dispuesto por el artículo 52 de la ley N° 10.793, podrá reclamar del vendedor la indemnización de los daños y perjuicios que se justifiquen, y - además- aún en ausencia de tales daños y perjuicios, el importe equivalente a dos anualidades del precio del arrendamiento vigente en la fecha de la enajenación, en calidad de multa. (*)

Todo contrato de arrendamiento, aparcería, sub- arrendamiento y sub-aparcería otorgado con anterioridad a la promulgación de la presente ley, también deberá ser inscripto en el Registro (artículo 4°). La correspondiente obligación se establece, igualmente, de cargo de los arrendadores, los que dispondrán de un plazo de noventa días, a partir de la fecha de dicha promulgación, para proceder a la inscripción de los contratos que constaron por escrito, sin regir, respecto de ellos, las exigencias formales del artículo 4°. Si no hubiera contrato escrito, los arrendadores, dentro del mismo plazo señalado antes, comunicarán por escrito al Registro todas las circunstancias relativas a la individualización del inmueble y demás elementos que establece el inciso A) del artículo 51 de la ley N° 10.793, de 25 de setiembre de 1946. Si no hubiera conformidad de los arrendatarios, el Registro, por sí o por intermedio de la Oficina Departamental de Catastro, los notificará dentro de los treinta días, acordándoles noventa días para que expresen su conformidad o disconformidad. En el primer caso, se procederá a la inscripción de inmediato y, en el último, se estará a la decisión judicial que se produjere, inscribiéndose la sentencia ejecutoriada respectiva. El silencio de los arrendatarios, vencido el término acordado, importa conformidad y legítima la inscripción. Todos los contratos a que se refiere este artículo, así como las gestiones administrativas o judiciales e inscripción, serán gratuitos, en papel simple y no devengarán tributos judiciales. El incumplimiento por el arrendador de lo preceptuado en el presente artículo, lo hará posible de la misma multa prescrita en el artículo 7°, la que será satisfecha conjuntamente con los derechos de inscripción tardía, en las oficinas del Registro. El arrendatario será el beneficiario de esta multa. (*)

Quien entregare a otro un predio rural consintiendo alguno de los contratos referidos en el artículo 4º, sin el requisito de la escritura incurrirá en una multa por concepto de resarcimiento equivalente a la indemnización por despido correspondiente a los trabajadores rurales asalariados según el tiempo de ocupación del predio, importe que sin embargo, no podrá ser menor a un año de renta real o ficta (arrendamiento anual promedial de la zona) sin perjuicio de la respectiva responsabilidad por concepto de aportaciones sociales. La multa pertenecerá al ocupante, titular de la acción. En caso de desalojo el plazo será de un año a partir del 30 de abril siguiente a la fecha de la intimación. Si el Juez sentenciara declarando que se ha consentido alguno de los contratos a que se refiere el inciso primero, impondrá de oficio y en la misma sentencia, la multa correspondiente en carácter de indemnización y declarará el derecho de retención del predio por parte del ocupante aún cuando exceda del plazo del desalojo mientras no se le haga efectiva la indemnización. El precio convenido se deberá abonar hasta la efectiva desocupación del predio pudiendo compensarse con el importe de la indemnización. En el mismo régimen a que se refiere este artículo estarán comprendidos: a) Otras situaciones convencionales no autorizadas por esta ley, ya sea que se hayan pretendido concertar mediante contrato escrito o verbalmente. Los derechos establecidos a favor del subarrendatario y del subaparcero no podrán ser invocados frente al arrendador o aparcero dador; b) Los casos en que se compruebe que bajo la apariencia de situaciones no comprendidas en las disposiciones de la ley, se hayan encubierto contratos que por su naturaleza debieron ser regidos por las mismas. (*)

En todo contrato de arrendamiento de bienes raíces para explotación agraria que se otorgue a partir de la promulgación de esta ley, que no estipule plazo de vigencia o que estipule uno menor de 5 años, el arrendatario -buen cumplidor de sus obligaciones como tal- tendrá derecho a que el arrendamiento se considere realizado por el término mínimo de cinco años a contar desde la fecha del contrato, sin perjuicio de su derecho de opción a la prórroga del arrendamiento, de acuerdo con el régimen previsto por los artículos siguientes: Se entiende que el arrendatario es "buen cumplidor de sus obligaciones como tal" cuando cumple satisfactoriamente las principales estipulaciones del contrato, es buen pagador, y ha cuidado como "buen padre de familia" las mejoras y el predio, preservándolo de los daños que están a su alcance evitar, como ser la invasión de malezas y la producción de erosiones o cualquier otro elemento de degradación por uso inadecuado de la tierra. El arrendatario de contrato con plazo estipulado, que resuelva no hacer uso del derecho de permanencia legal que exceda del término de aquel plazo, deberá -seis meses antes del vencimiento del contrato- practicar la diligencia de la renuncia en acta que labrará el Juez de Paz del domicilio del arrendador, o por declaración ante escribano público, las que se notificarán al arrendador o a su representante legal. Si no lo hiciera, el contrato subsistirá durante el año siguiente a aquel vencimiento, y del mismo modo, y por años sucesivos, hasta completar los cinco años. En los casos de arrendatarios con contratos sin estipulación de plazo, la formulación de la renuncia se hará por igual procedimiento que el señalado precedentemente, y deberá producirse dentro del primer año de la fecha del contrato. Si no lo hiciere, igualmente se entenderá que el contrato le obliga por otro más, y del mismo modo, y por años sucesivos, hasta completar los cinco años. (*)

El arrendatario tendrá derecho a optar por la prórroga del contrato a partir del plazo legal de cinco años o del contractual en caso de que éste fuera mayor, hasta completar ocho años de permanencia en el predio. Para tener derecho a la prórroga se requiere: A) Ser buen cumplidor de sus obligaciones contractuales (artículo 11, inciso 1°, parte final), y B) Haber denunciado al arrendador, por acta ante el Juez de Paz, del domicilio de aquél o por declaración ante escribano público, su voluntad de acogerse a la prórroga, con seis meses de anticipación al vencimiento del plazo legal de cinco años o del contractual si fuera mayor. (*)

El arrendatario no tendrá derecho a la prórroga en los siguientes casos: A) Cuando el inmueble objeto del contrato fuera entregado en administración por el propietario al Instituto Nacional de Colonización a efecto de que éste determine las nuevas condiciones del contrato que deba estipularse entre el propietario y los colonos; B) Cuando se trate de inmuebles cuyos propietarios no exploten otro bien rural y lo reclamen para explotarlo directamente por un plazo no menor de dos años por sí o por sus parientes hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad. Se entenderá que se trata de un solo bien en rural siempre que los predios constituyan una unidad física aunque comprendan varios padrones. Asimismo, no corresponderá el derecho a la prórroga en los casos de predios cuyos propietarios exploten a cualquier título uno o más bienes rurales cuyo valor de aforo para la Contribución Inmobiliaria no exceda, en conjunto, de $ 30.000. El propietario de varios predios que no constituyen una unidad física, sólo podrá utilizar esta excepción respecto de uno de ellos. Se procederá del mismo modo cuando el arrendador sea una persona jurídica; C) Cuando previa aceptación por el Instituto Nacional de Colonización del plan de colonización programado por el propietario, y dentro de las condiciones establecidas en los artículos 45 y 124 y siguientes de la ley N° 11.029, el arrendador propietario reclame la tierra para sub-dividirla y colonizarla; y D) Cuando el arrendatario explotara directamente, por sí o por otros, otro u otros predios con un valor de aforo conjunto para la Contribución inmobiliaria superior a $ 20.000, siendo propietario, o con un valor de aforo conjunto superior a $ 25.000 si realizase su explotación cualquiera otro título. (*)

En los casos del apartado letra B) del artículo anterior toda alteración por el arrendador del destino alegado para reclamar la entrega del inmueble al vencimiento del plazo legal sin opción a prórroga, y siempre que no probare justa causa superviniente hará que se le tenga incurso en una multa equivalente a tres anualidades de renta como única compensación de la lesión del derecho del arrendatario si el pago fuese en dinero; y/o si fuese en especie, se calculará sobre la base del rendimiento promedial de los cinco años de plazo legal (o de los últimos cinco años del plazo contractual si fuera mayor) y del precio de los productos de la última zafra o cosecha. Esta multa beneficiará al arrendatario, que será el titular de la acción. Cuando el arrendador probare que ha existido simulación por parte del arrendatario, de las circunstancias previstas por el apartado D) del artículo 13, para obtener la prórroga del contrato, perderá el derecho a ésta e incurrirá en la mismas multas previstas en el inciso anterior. Estas multas beneficiarán al arrendador. (*)

La enajenación del predio posterior al nacimiento del derecho a la prórroga hará caducar dicho beneficio del arrendatario, si el adquirente se encuentra en alguna de las circunstancias previstas en el artículo 13. Igual caducidad se producirá, aún sin modificación en la persona titular de la propiedad del inmueble -no obstante encontrarse el arrendatario en el goce de la prórroga- cuando se justifique por el arrendador alguna de las causales previstas en el artículo 13 citado. (*)

Vencido el plazo legal de cinco años o el contractual si fuera mayor, así como el de la prórroga si la hubiera, el arrendatario deberá hacer entrega inmediata del predio. En los casos de caducidad de la prórroga previstos en el artículo anterior, el arrendatario dispondrá a ese efecto del plazo de un año. (*)

Producida la extinción del derecho del arrendatario a la permanencia en el inmueble, a pedido de parte, el Juez competente decretará el correspondiente desalojo. El plazo para el desalojo no podrá exceder en dichos casos de quince días. En los casos que deba procederse al lanzamiento del ocupante, además de la causal de prórroga contemplada en el artículo 19 de la ley N° 8.153, de diciembre 16 de 1927, el Juzgado -en las circunstancias previstas por el artículo 141 del Código Rural- concederá al arrendatario el término estrictamente necesario para recoger el fruto de las sementeras que hubiesen sido sembradas antes de la extinción del plazo legal de cinco años, del contractual si fuere mayor, o del de prórroga si correspondiere. En este último caso, los gastos judiciales estarán a cargo de la parte obligada a conceder el plazo razonable para la conclusión de las tareas agrícolas, sin perjuicio de su derecho a reiterar la petición de lanzamiento si el arrendatario no desocupare oportunamente el predio. (*)

Los arrendatarios con contrato otorgado con anterioridad a la promulgación de la presente ley, y que a la fecha de la misma no hayan sido demandados por desalojo gozarán del mismo beneficio establecido en el artículo 11, de acuerdo a las situaciones que allí se considera, por el plazo de cinco años que se contará desde la fecha de dicha promulgación, y con igual régimen que el instituído en este Capítulo en cuanto les fuera aplicable. El beneficio establecido por el presente artículo no alcanzará a los arrendatarios que se encuentren en las situaciones previstas en los incisos letras A), D) del artículo 13, los cuales dispondrán sin embargo para la entrega del predio del plazo de un año conforme a lo establecido en el inciso 2° del artículo 16. (*) Además estos arrendatarios no tendrán el derecho a optar por la prórroga del artículo 12 y demás que a ella se refiren.

Cualquiera de las partes interesadas en un contrato de arrendamiento, aparcería, sub-arrendamiento y sub-aparcería otorgado antes o después de la promulgación de la presente ley, con dos años o más de vigencia, contractual o legal, podrá solicitar ante Juez competente la revisión de los precios convenidos o establecidos. El Juzgado examinará los casos que se sometan a su resolución al efecto de fijar el precio del arriendo que corresponda a la rentabilidad económica normal del predio. Con tal objeto, estudiará las circunstancias de cada contrato, calidad de los campos, mejoras y tipo de explotación de cada inmueble, los valores de venta y de los arrendamientos de campos de la zona, el precio del arrendamiento del caso particular anterior al vigente y las causas que pudieran haber dado mérito a su modificación. Los precios fijados por el Juez tendrán efecto retroactivo a la fecha de la demanda, y sólo podrán ser nuevamente revisados después de transcurridos dos años de la revisión anterior. Tampoco podrán ser objeto de revisión los precios de arrendamiento fijados de conformidad a las leyes vigentes, hasta transcurridos dos años de la efectiva aplicación de los mismos. Las mejoras e inversiones realizadas por el arrendatario para lograr una mayor productividad del bien, no previstas en el contrato, no podrán tomarse en cuenta para modificar la renta en contra del arrendatario. (*)

Para la determinación de la rentabilidad del predio, las producciones que reciban subsidio del Estado o tengan precios de estímulo al productor, sólo podrán ser consideradas por su valor económico normal con prescindencia del estímulo o del subsidio, o del margen de precio que los represente. Se considerarán del mismo modo las producciones cuyo costo sea financiado en parte por el Estado o los Municipios con cargo a fondos públicos. Para el caso de tales producciones no se tomará en cuenta el margen que represente dicha contribución. (*)

Las producciones no subsidiadas o que no tengan precios de estímulo pero cuyas cotizaciones hubieron sufrido variantes superiores al 25 % en los precios del último bienio anterior a la demanda, serán consideradas por su valor económico probable de comercialización en el país en la época de aquélla, sin que en ningún caso la producción de que se trata pueda ser llevada en cuenta por un valor superior al promedio de precios del dicho último bienio, menos un 20 %. Si las variantes en los precios fueren inferiores al porcentaje referido, el Juez procederá del mismo modo pero con el límite del correspondiente promedio puro, sin reducción alguna. (*)

Cuando la sentencia aumentare el precio del arrendamiento en más de un 30 %, aún cuando no hubiese vencido el término del contrato, el arrendatario tendrá derecho a renunciar a los plazos en curso sin responsabilidad alguna para su parte. (*)

La violación por el arrendador, comprobada ante Juez competente, del régimen y cantidad de precio fijado por la sentencia, será sancionada con una multa equivalente a una anualidad de dicho precio. El producido de la multa beneficiará al arrendatario, titular de la acción. (*)

Las disposiciones de la presente ley serán aplicables a los aparceros y sub-aparceros cuando el dador haya entregado un predio rural. (Artículo 58). Quedan exceptuados de estas disposiciones los contratos accidentales por una sola cosecha, y los casos en que se concedan tierras al productor para trabajos de mejoramiento de pasturas, siembra de tréboles, ray grass y otros cultivos similares mejoradores del suelo. No obstante, si se comprobare que no se cumple esta finalidad, o que se la invoca como medio de eludir los beneficios de estabilidad y demás que esta ley acuerda al productor, el dador o arrendador quedará sometido al imperio de sus disposiciones. (*)

Al vencimiento del plazo legal, o del contractual si fuera mayor, o en su caso del de la prórroga, el aparcero debe proceder a la entrega del predio sin derecho a más plazo complementario que el necesario para levantar el fruto de las sementeras. (*)

Las disposiciones establecidas en el Capítulo III son aplicables a los contratos de aparcería a que se refiere al artículo 24 cuando en función de la rentabilidad de la tierra el porcentaje de los beneficios para cualquiera de las partes no guarde proporción razonable con el aporte que cada una de ellas hace a los fines de la explotación. El Juez apreciará la equidad de la proporción entre aportes y beneficios, estimando el precio de los frutos en su equivalente en dinero. (*)

El propietario de todo predio en arrendamiento o aparcería para agricultura, ganadería, lechería o granja, queda obligado a dotarlo de las siguientes mejoras, comunes a toda explotación: alambrados perimetrales, casa habitación, cocina y agua potable. La entidad e importancia de dichas mejoras, deberá guardar razonable relación con el valor real del inmueble y con las circunstancias de cada caso. Del mismo modo -y de acuerdo a la extensión del predio- deberá dotarlo de dependencias para peones.

Son también de cargo del propietario las mejoras requeridas para la normal explotación del predio según su destino, como ser alambrados interiores, bretes, galpones de ordeñe, bañaderos, montes de abrigo, aguadas artificiales y toda adaptación del predio a los fines del contrato.

Dichas mejoras podrán realizarse por acuerdo de partes, durante la vigencia del contrato, en los términos que ellas libremente determinen. En caso de que el propietario hiciera por sí mismo dichas mejoras, dispondrá del crédito a que se refiere el decreto ley N° 10.154 de mayo 13 de 1942.

Si el propietario no realizare por sí mismo dichas mejoras, el arrendatario cuyo contrato tenga aún dos años de vigencia por lo menos, podrá dirigirse a la Oficina de Agronomía Regional presentando un plan de mejoras cuyo monto no podrá exceder del 20 % del valor del predio para la Contribución Inmobiliaria. En ese porcentaje se considerarán incluídas, por su valor de estimación, las mejoras ya existentes. Dicha Oficina notificará al arrendador el plan de mejoras referido, y si no mediare oposición de su parte dentro de los 30 días de la fecha de la notificación, se presumirá que lo consiente, quedando desde entonces autorizado el arrendatario para ejecutarlo por cuenta de aquél. El Agrónomo Regional fiscalizará la realización de las obras. (*)

En caso de desacuerdo sobre la utilidad de las mejoras notificadas, así como sobre el monto de la inversión, se recurrirá al juicio de árbitros. Para dictar el laudo, éstos considerarán las mejoras existentes en el predio, el destino y condiciones de la explotación y la superficie de aquél.

Las mejoras efectuadas por el arrendatario, de acuerdo al artículo 30, serán pagadas en dinero por el arrendador, por el valor que tengan en el momento de serle entregado el inmueble y lo hacen titular del derecho de retención. En caso de discrepancia, dicho valor se determinará por juicio de árbitros. Para el pago de esta indemnización, el propietario también podrá utilizar el régimen de crédito establecido en el decreto ley N° 10.154, referido antes. (*)

Para la ejecución de las mejoras (artículo 30) el arrendatario también podrá recurrir al régimen de crédito de dicho decreto-ley N° 10.154, sin que quede afectado el predio con derechos reales. No obstante, el propietario será garantía subsidiaria del crédito por el valor que tengan las mejoras en el momento, de la entrega del inmueble, no teniendo frente al Banco, obligaciones mayores que las que por la presente ley asume frente al arrendatario por concepto de indemnización de mejoras según el artículo anterior; todo ello sin perjuicio de la acción que el Banco tendrá contra el arrendatario como acreedor simple por el monto del referido crédito. Antes de la entrega del importe del préstamo el Banco notificará al propietario de la existencia del mismo, a los efectos de la obligación que se le crea por esta ley.

En los juicios de desalojos que se promuevan en las situaciones previstas por la presente ley conocerá el Juez de Paz del lugar de la ubicación del inmueble arrendado, siempre que el precio del arrendamiento convenido o fijado por sentencia, no exceda de $ 150.00 mensuales o su equivalente, y en todos los casos de ocupantes de inmuebles a título de pastoreo a que se refiere el artículo 3°. Si el precio del arrendamiento fuere mayor conocerá el Juez Letrado de Primera instancia del Departamento correspondiente. En tales casos el juicio se seguirá de acuerdo con lo previsto en el artículo 20 y demás aplicables de la ley N° 8.153, de diciembre 16 de 1927. (*)

Los mismos Jueces conocerán -según los casos- de los procesos que se promuevan para la revisión de los precios de los arrendamientos debiéndose tener presente que la competencia la determina el precio del arrendamiento en vigor. El procedimiento de estos juicios se seguirá de conformidad a lo prescripto por los articulos 36 a 42 y siguientes. (*)

La demanda deberá formularse por escrito, con exposición detallada de las razones en que se funde, y en la misma el actor deberá ofrecer con la precisión posible la totalidad de la prueba que se proponga producir. (*)

Dentro de las cuarenta y ocho horas de recibido el petitorio, el Juez convocará a las partes a audiencia verbal con término de veinte días a fin de tentar la conciliación, y si ésta no se realizara, oír la contestación del demandado con advertencia de que en la misma audiencia o antes -si éste lo prefiere- deberá ofrecer información o prueba de su parte. En esa oportunidad se diligenciará la prueba del actor (artículo anterior), y la que hubiera ofrecido o en ella ofreciere el demandado. Con la citación del demandado se acompañará siempre copia del escrito del actor y de la documentación agregada. El demandado tendrá la facultad de presentar por escrito su defensa y ofrecer prueba hasta la fecha señalada para la celebración de aquella audiencia. (*)

Sólo en el caso de que en la referida audiencia -según estime el Juez- no hubiere sido posible, el diligenciamiento de la prueba ofrecida, se señalará otra dentro de los diez días siguientes como máximo. La nueva audiencia no podrá en ningún caso ser prorrogada o suspendida, salvo acuerdo de las partes. (*)

Las audiencias a que se refieren los dos artículos anteriores se realizarán aún cuando no compareciere el demandado. Si fuera el actor quien no compareciera a la primera audiencia, se darán por concluídos los procedimientos, sin que sea posible la renovación de los mismos hasta los dos años siguientes a la fecha de la demanda, salvo motivo justificado, a criterio del Juez. (*)

Siempre que se mantenga la divergencia entre las partes, los Jueces solicitarán dictamen de perito o peritos que designarán dentro del quinto día de la conclusión de la audiencia a que se refieren los artículos 37 y 38, sin perjuicio de decretar en la misma oportunidad inspecciones oculares u otras diligencias para mejor proveer. (*)

En la sustanciación de los procedimientos a que se refieren los artículos anteriores, los Jueces deberán repeler de plano cualquier petición de las partes que, a su juicio, tienda a entorpecer o dilatar el trámite sumario, y de sus resoluciones no habrá recurso alguno. (*)

Contra la sentencia de primera instancia que se dicte de conformidad a lo dispuesto en el artículo 40, procederá el recurso de apelación para ante el Superior que corresponda, que se concederá sólo en relación. Las sentencias de segunda instancia causarán ejecutoria. Lo dispuesto por este artículo se entenderá sin perjuicio del recurso de nulidad, de conformidad a lo dispuesto por los artículos 670 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. (*)

Lo dispuesto por los artículos 35 a 42 precedentes regirá para la autorización de sub-arrendamiento o sub-aparcería con precio más elevado que el del arrendamiento o aparcería a que se refiere el articulo 2°. (*)

Para conocer en primera instancia de los juicios que se promuevan por cobro de las multas y/o indemnizaciones establecidas por la presente ley, será competente el Juez de Paz o el Juez Letrado de Primera Instancia con jurisdicción en el lugar de ubicación del inmueble al que se vincula la circunstancia que origina el crédito del actor; y la competencia será determinada de acuerdo a la importancia del asunto según las reglas, generales de procedimiento. El trámite para dichos juicios se ajustará a las normas establecidas en los artículos 36 a 42. (*)

Todo propietario antes de vender un predio, no mayor de 1.000 hectáreas, que estuviese ocupado por uno o más arrendatarios y/o aparceros desde un plazo no menor de siete años, debe ofrecerlo en primer término al Instituto Nacional de Colonización en las condiciones establecidas en el artículo 35 de la ley N° 11.029, de 12 de enero de 1948. Si el tiempo de ocupación fuese menor, pero los ascendientes del ocupante hubiesen trabajado con anterioridad inmediata el mismo predio, se tendrán en cuenta esos años de trabajos a los efectos de este artículo. (*)

Elévase el límite del valor venal de las propiedades beneficiadas por los préstamos a que alude el artículo 23 de la referida ley, a la cantidad de $ 70.000.00 que se extenderá a todo tipo de explotación rural. (*)

Recibido el ofrecimiento de la venta, el Instituto Nacional de Colonización dispondrá de veinte días para dar noticia del mismo a los ocupantes del predio, y de veinte días más para concertar la operación. (*)

El propietario que vendiera su propiedad, con infracción de la disposición del artículo 45, incurrirá en multa equivalente a dos años de arrendamiento o aparcería que beneficiará al ocupante perjudicado, titular de la acción. (*)

Queda prohibido el remate de arrendamientos, así como cualquier procedimiento que signifique la puja pública de presuntos arrendatarios. La infracción de este precepto será sancionada con multa de $ 2.000.00 a $ 10.000.00, de la que responderán, solidariamente, el propietario y el rematador. Dicha multa se establece en beneficio del Instituto Nacional de Colonización a quien pertenecerá la acción. (*)

A partir de la promulgación de la presente ley, ninguna persona física o jurídica podrá tomar en arrendamiento -sin autorización del Instituto Nacional de Colonización- tierras en extensión mayor de 5.000 hectáreas o de aforo mayor de $ 400.000.00, en forma única o fraccionada. Aún dentro de tales límites, los propietarios de más de diez mil hectáreas no podrán tomar en arrendamiento inmuebles, sin la previa autorización del mismo Instituto. Dicho Instituto, según los casos, podrá autorizar límites mayores, que sin embargo no excederán de diez mil hectáreas, teniendo en cuenta las circunstancias de lugar y tiempo, grado de disponibilidad de tierras, concepto de unidad económica para el interés de arrendatario y arrendador, extensión de tierras explotadas en propiedad por el arrendatario, destino del arrendamiento, carácter de cooperativa de producción del arrendatario y toda otra consideración de interés general. En todo caso la correspondiente resolución del Instituto deberá ser fundada. Los pedidos de autorización formulados según este artículo deberán ser resueltos y notificados dentro del plazo de treinta días de su presentación. La ausencia de resolución se considerará como autorización concedida. (*)

El arrendatario que infringiese la prescripción del artículo anterior, se hará pasible de las siguientes sanciones: A) De una pérdida del derecho a los plazos legales y del de revisión del precio del arrendamiento mientras se mantenga en infracción; y B) De una multa equivalente a una anualidad del precio correspondiente al área arrendada en exceso y por cada año, o fracción de años, que dure el arrendamiento en infracción. Si el exceso correspondiese a arrendamientos de precios diferentes, la multa se aplicará sobre aquel de mayor precio. Esta multa beneficiará al Instituto Nacional de Colonización, titular de la acción. La multa se triplicará cuando se compruebe la simulación de arrendamiento por interpósita persona, a los fines de eludir lo prescripto por el artículo anterior.

Las disposiciones de esta ley son de orden público. (*)

Deróganse respecto del régimen de arrendamientos y aparcerías rurales estructurado por esta ley los artículos 5°, 6° y 7° de la ley N° 8.153, de 16 de diciembre de 1927. (*)

No se consideran comprendidos en las disposiciones de la presente ley los casos de los contratos otorgados por el Instituto Nacional de Colonización como arrendador o subarrendador. (*)

Las disposiciones de la presente ley, sólo rigen para los predios ubicados en las zonas rurales. (*)

El Registro General de Arrendamientos y Anticresis, con cargo al caudal que percibe en concepto de derechos, dispondrá y ejecutará de inmediato propaganda suficiente -por la prensa oral y escrita- a los fines de la eficaz difusión de las obligaciones y sanciones que se instituyen por el Capítulo I de la presente ley. Asimismo dispondrá la impresión de formularios para la inscripción de los contratos comprendidos en la presente ley. (*)

Para que el arrendador pueda ejercer acción contra el arrendatario en base a que éste no cumple sus obligaciones como "buen padre de familia", será condición necesaria que las circunstancias relativas al estado del inmueble en la fecha de iniciación del contrato consten del instrumento, que lo prueba. (*)

Es entendido que el dador de un predio en aparcería, podrá reclamar la rescisión del contrato que hubiese otorgado, mediante prueba suficiente de que la producción del predio es inferior a la que razonablemente corresponde como producción normal, así como también en los casos de negligencia en el debido cuidado del predio, sus mejoras o del capital aplicado a la explotación. (*)

Los arrendatarios por contrato otorgado con anterioridad a la promulgación de la presente ley, y que se encuentren demandados por desalojo, aun cuando la efectividad del mismo haya sido mantenida en suspenso, de conformidad con las leyes vigentes, estarán sometidos al siguiente régimen: A) Los que hubieron ocupado el bien objeto del arrendamiento por un plazo mayor de cinco años, con anterioridad a la fecha establecida al principio de este artículo, tendrán derecho a un plazo de estabilización de tres años, que se contará a partir del 30 de abril próximo; B) Aquellos que hubieron ocupado el predio con una anterioridad menor de cinco años a la misma fecha considerada antes, gozarán, al mismo título, de un plazo de cuatro años que se contará del mismo modo; C) Para gozar del beneficio, deberá tratarse de arrendatario "buen cumplidor de sus obligaciones como tal"; D) El arrendatario que resuelva hacer uso de los plazos de estabilización instituídos por el presente artículo, deberá -dentro de los treinta días de la vigencia de esta ley- practicar en el correspondiente expediente de desalojo la manifestación de su propósito afirmativo. Si no lo hiciere se entenderá que renuncia al beneficio del nuevo plazo y le será aplicable lo dispuesto por el artículo 17; E) Se entiende que el arrendatario, en caso de manifestación afirmativa de usar el beneficio, puede optar por una o mas de las anualidades comprendidas en los plazos de los apartados A) y B) precedentes; F) No tendrán derecho a optar por la prórroga del artículo 12 y demás que a ella se refieren, y se encontrarán sometidos al mismo régimen instituído en el Capítulo II en cuanto les fuere aplicable (artículos 16 y 17). (*)

En los casos del artículo anterior regirá, igualmente, lo dispuesto por los Capítulos I, III, IV, VI, VII y IX de la presente ley en todo lo que les sea aplicable.

Lo dispuesto por el artículo 59 no regirá para los arrendamientos que tuvieran desalojos pendientes a la fecha de la promulgación de la presente ley fundados en las causales de excepción previstas en la segunda parte del artículo 1° de la ley N° 11.661, de mayo 17 de 1951 y sus prórrogas. Es entendido que en tales casos regirá lo dispuesto por el artículo 14 de la presente ley. (*)

Comuníquese, etc.